PROCEDURA ZAKUPU

Zakup nieruchomości w Hiszpanii wymaga przeanalizowania szeregu aspektów. Na ostateczną decyzję składa się analiza procedury zakupu, wymogów prawnych, administracyjnych i podatkowych oraz warunków ewentualnego kredytu hipotecznego. Prezentowane poniżej praktyczne kompendium wiedzy ułatwi Państwu wybór najkorzystniejszej opcji zakupu i ograniczy jego koszty.

KLUCZOWE ASPEKTY ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI W HISZPANII

WYMAGANE
DOKUMENTY

NUMER
N.I.E.

PROCEDURA ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI
3 ETAPY

ZAKUP NIERUCHOMOŚCI NA
OSOBĘ PRAWNĄ, SPÓŁKĘ OFFSHORE, FUNDACJĘ

ZAKUP NIERUCHOMOŚCI
NA KREDYT

PODATKI I
KOSZTY ZAKUPU

WYMAGANE DOKUMENTY

Paszport lub dowód osobisty
Potwierdzenie otwarcia konta w hiszpańskim banku
Numer hiszpańskiej identyfikacji podatkowej NIE

NUMER N.I.E.

N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero) to numer identyfikacji podatkowej. Jest obowiązkowy dla wszystkich cudzoziemców, którzy chcą nabyć nieruchomość w Hiszpanii. N.I.E. jest konieczny do uzyskania prawa własności, załatwienia spraw finansowych, administracyjnych, jak i również zawodowych i socjalnych. N.I.E. jest wymagany przy zawarciu umów o podłączenie wody, prądu, rejestracji samochodu, itp.

Numer N.I.E. jest niezbędny przy podpisywaniu umowy ostatecznej. Na etapie formularza rezerwacji i umowy przedwstępnej nie jest wymagany.

N.I.E. można wyrobić na policji w Hiszpanii. Przed wizytą w Wydziale dla Obcokrajowców hiszpańskiej Policía Nacional należy wydrukować i wypełnić 2 dokumenty:

Dokumenty wypełniamy po hiszpańsku. Opłatę uiszczamy w banku na podstawie tego drugiego formularza. Oprócz ww. dokumentów na policji przedstawiamy paszport lub dowód osobisty.

Załączamy 2 kopie paszportu (dowodu osobistego) i 2 zdjęcia paszportowe. Okres oczekiwana na numer N.I.E. to ok. 3-4 tygodnie.

W przypadku zarezerwowania nieruchomości w SUN & BLUE szybko i bezproblemowo pomożemy dopełnić formalności związanych z otwarciem konta w hiszpańskim banku i wyrobieniem numeru N.I.E.

PROCEDURA ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI – 3 ETAPY

Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – nie różni się od rozwiązań powszechnie stosowanych w innych państwach europejskich. Zakup nieruchomości przez osobę fizyczną jest oparty o prostą i przejrzystą procedurę.

ETAP 1: PODPISANIE REZERWACJI

Na podstawie umowy rezerwacyjnej nieruchomość zostaje wycofana z rynku i możemy rozpocząć przygotowanie dalszych formalności związanych z zakupem. Zyskujemy pewność, że nieruchomość nie będzie oferowana kolejnym potencjalnym nabywcom. Rezerwacja jest ustalana z reguły na 14 dni. Przez ten czas prawnik (solicitor) sprawdzi gruntownie stan prawny nieruchomości. Dokonując rezerwacji należy wpłacić depozyt w wysokości od 3 do 6 tys. €. Depozyt jest przekazywany na konto właściciela.

Klienci, którzy nie korzystają z kredytu mogą po podpisaniu rezerwacji podejść od razu do aktu notarialnego.

ETAP 2: UMOWA PRZEDWSTĘPNA

W umowie przedwstępnej zapisane zostają kluczowe warunki nabycia nieruchomości. Ustalony zostaje orientacyjnie termin aktu notarialnego, który jest podpisywany z reguły od 30 do 90 dni po umowie przedwstępnej. W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego w umowie przedwstępnej określa się dodatkowo harmonogram płatności (powiązany z terminami oddawania kolejnych etapów budowy).

W umowie przedwstępnej deweloperskiej termin aktu notarialnego powiązany jest z datą ukończenia budowy.

Zawierając umowę przedwstępną kupujący wpłaca zadatek (señal). Wynosi on 10-25% ceny nieruchomości (w umowie deweloperskiej na nieruchomość w budowie zadatek może być wyższy i wynosić 30-40%). Jeżeli nie doszłoby do zawarcia transakcji z winy kupującego, wpłacony zadatek zostanie zatrzymany przez właściciela nieruchomości/dewelopera. Natomiast gdyby to sprzedający nie zdecydował się na finalizację transakcji, kupującemu zostanie zwrócony zadatek w podwójnej wartości.

ETAP 3: AKT NOTARIALNY

Akt notarialny przygotowany jest w języku hiszpańskim, a jego odczytanie następuje przed hiszpańskim notariuszem. Na życzenie klienta zamawiany jest tłumacz.

W momencie przystąpienia do aktu notarialnego kupujący przekazuje sprzedającemu pozostałą część należności w formie czeku bankowego. Stosowanie czeku gwarantuje obu stronom bezpieczeństwo zakupu. Czek wydaje hiszpański bank kupującego. Wcześniej kupujący musi zasilić swoje konto w hiszpańskim banku środkami wystarczającymi na zapłacenie ustalonej ceny.

Niekiedy kupujący nie może osobiście uczestniczyć w podpisaniu aktu notarialnego i innych czynnościach związanych z zakupem nieruchomości. Ustanawia wówczas pełnomocnika, który w jego imieniu zawiera umowę kupna nieruchomości oraz reprezentuje go w pozostałych sprawach związanych z transakcją (w zakresie udzielonego pełnomocnictwa).

ZAKUP NIERUCHOMOŚCI NA OSOBĘ PRAWNĄ, SPÓŁKĘ OFFSHORE, FUNDACJĘ

Osobną kwestią jest nabycie nieruchomości na osobę prawną, fundację czy spółkę offshore. Przeprowadzamy tego typu transakcje. Wymagają one odrębnych dodatkowych dokumentów oraz bardzo zindywidualizowanego podejścia. Prosimy o kontakt i precyzyjne nakreślenie sytuacji. Zoptymalizujemy wówczas dla Państwa proces zakupu nieruchomości we współpracy z najlepszymi hiszpańskimi kancelariami podatkowymi.

ZAKUP NIERUCHOMOŚCI NA KREDYT

Obcokrajowiec może uzyskać kredyt hipoteczny w hiszpańskim banku na zakup nieruchomości w Hiszpanii. Procedura ubiegania się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii jest prosta i logiczna. Dokumenty, które obcokrajowiec musi przedstawić w banku ubiegając się o kredyt to:

zaświadczenie o zarobkach za ostatnie 2 lata
PIT za ostatnie 2 lata
wyciąg z BIK
wyciąg z konta bankowego za ostatnie pół roku
wszelkie dokumenty potwierdzające rozdzielność majątkową, rozwód, itp.

Wszystkie ww. dokumenty muszą być uwierzytelnione, a następnie przetłumaczone na język hiszpański przez tłumacza przysięgłego. Dodatkowo, kupujący musi okazać w banku dowód osobisty (paszport) i swój numer NIE.

Kredyt hipoteczny w Hiszpanii można uzyskać do 70% wyceny nieruchomości. Maksymalny okres kredytowania (w zależności od banku) wynosi 30 lat. W ostatnich latach oprocentowanie i marża mieściło się w przedziale 3-4% w skali roku. Wszystkie banki pobierają prowizję od kredytu – jej średnia wysokość waha się pomiędzy 1,5-2%. Banki wymagają również ubezpieczenia nieruchomości i ubezpieczenia na życie. Koszt wykupu polis można wliczyć w kwotę kredytu.

W przypadku posiłkowania się kredytem wkład własny należy wpłacić na konto prywatne powiązane z rachunkiem pomocniczym obsługującym kredyt hipoteczny. Wkład własny musi być wniesiony najpóźniej 1 dzień przed zawarciem aktu notarialnego.

SUN & BLUE pomoże Państwu uzyskać kredyt. Przeprowadzimy w Państwa imieniu negocjacje dotyczące warunków kredytu, w tym wysokości marży, prowizji i ubezpieczenia. Wyślemy oferty banków w zakresie finansowania zakupu nieruchomości przez cudzoziemców. Będziecie Państwo mogli porównać warunki kredytowania i samodzielnie wybrać najlepszą dla siebie opcję.

PODATKI I DODATKOWE KOSZTY ZAKUPU

Podobnie jak w każdym państwie europejskim, również i w Hiszpanii prawo określa dodatkowe koszty zakupu nieruchomości. Do tych obowiązkowych opłat należą m.in. podatki, koszty notarialne i koszty wpisu do ksiąg wieczystych.

Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości zależą od tego:

czy kupujemy nieruchomość nowo wybudowaną (rynek pierwotny) czy z drugiej ręki (rynek wtórny)
czy finansujemy zakup ze środków własnych czy też posiłkujemy się kredytem hipotecznym
w jakiej Wspólnocie Autonomicznej położona jest nieruchomość

Hiszpania jest podzielona na 17 Wspólnot Autonomicznych (Comunidades Autónomas). Dodatkowo, dwie hiszpańskie posiadłości w Afryce Północnej posiadają status miast autonomicznych (Ceuta i Melilla). Wspólnoty Autonomiczne posiadają dużą niezależność podatkową. Każda ze Wspólnot samodzielnie ustala wysokość podatków na rynku nieruchomości (tabela 3).

Dodatkowe koszty dla rynku pierwotnego obejmują:

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) – podatek od towarów i usług (odpowiednik VAT), który wynosi 10% ceny nieruchomości nabytej od dewelopera (na Wyspach Kanaryjskich IVA został zredukowany do 7%).
AJD (Impuesto de Actos Juridicos Documentados) – czyli podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatek AJD stanowi – w zależności od prowincji – 0,5-1,5% ceny nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym.
Jeśli zakup nieruchomości finansujemy kredytem hipotecznym należy zapłacić ponownie podatek AJD – tym razem za wpisanie hipoteki do ksiąg wieczystych (el AJD de la hipoteca). Wysokość tego drugiego podatku AJD wynosi 0,5-1,5% wartości kredytu hipotecznego. Zapłaty podatków dokonuje się zazwyczaj razem z zapłatą dla sprzedającego w dniu podpisania aktu notarialnego.
Notariusz – stała opłata notarialna jest określona w oficjalnym cenniku opłat notarialnych. Ostateczna wysokość opłaty notarialnej zależy jednak od wartości nieruchomości, liczby wypisów aktu notarialnego, tego czy nabywamy miejsce garażowe, komórkę lokatorską, itp. Z reguły całość opłat notarialnych mieści się w przedziale 450-800€. Kupujący ma prawo wyboru notariusza.
Wpis do księgi wieczystej – stała opłata za wpis do ksiąg wieczystych jest określona w oficjalnym cenniku opłat notarialnych i obowiązuje na terenie całej Hiszpanii. Opłata jest wnoszona w znaczkach opłaty skarbowej (aranceles). Wysokość opłaty za wpis do ksiąg wieczystych wzrasta gdy np. zażądamy dodatkowego odpisu. Całość opłat za wpis do ksiąg wieczystych to ok. 250-500€.
Solicitor – zatrudnienie prawnika nie jest wymagane, ale zdecydowana większość naszych klientów korzysta z tej opcji. Solicitor dokonuje analizy dokumentów od dewelopera, sprawdza stan prawny nieruchomości, pośredniczy w kontaktach z administracją podatkową, itp. Koszt obsługi prawnej wynosi 1% ceny zakupu nieruchomości + VAT.

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego dodatkowe koszty kształtują się następująco:

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) – wysokość podatku od przeniesienia własności jest zależna od prowincji i wynosi od 4 do 10% wartości nieruchomości (tabela 3). Najniższy ITP obowiązuje w Kraju Basków (4%). W Andaluzji i na Balearach stawka wynosi 8%. Regionami o najwyższym ITP są Katalonia, Kantabria, Galicja i Comunidad Valenciana (10%).
AJD (Impuesto de Actos Juridicos Documentados) – podatek od czynności cywilnoprawnych wnoszony jest tylko w przypadku zakupu nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego. AJD jest w tym przypadku podatkiem za wpisanie hipoteki do ksiąg wieczystych. Wysokość AJD wynosi wówczas – w zależności od prowincji – od 0,5 do 1,5% wartości kredytu hipotecznego. W sytuacji gdy zakup jest finansowany w 100% ze środków własnych kupującego, nie ma konieczności opłacenia podatku AJD.
Opłaty notarialne i za wpis do księgi wieczystej są identyczne jak w przypadku rynku pierwotnego.
Solicitor – procedura zakupu nieruchomości z rynku wtórnego nie wymaga zatrudnienia prawnika, jednak praktycznie każdy klient się na to decyduje. W zakres obsługi prawnej wchodzi przygotowanie dokumentów wymaganych do zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, w tym:
1. Nota simple (wypis skrócony z rejestru nieruchomości – ksiąg wieczystych)
2. Escritura (dokument notarialny potwierdzający prawo do własności i wymieniający właściciela)
3. Primera ocupacion (dokument potwierdzający legalność budowy i pozwolenie jej zamieszkania)
4. IBI (potwierdzenie opłacenia rocznego podatku od nieruchomości przez sprzedającego)
5. Certificado de la Comunidad – dokument potwierdzający, że nieruchomość jest wolna od zalegania z opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej
6. Impuesto de basura (potwierdzenie opłacenia podatku za śmieci przez sprzedającego)
Koszt obsługi prawnej wynosi 1% ceny zakupu nieruchomości + VAT.

TABELA 1: DODATKOWE KOSZTY ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI W HISZPANII

	RYNEK PIERWOTNY BEZ KREDYTU	RYNEK WTÓRNY BEZ KREDYTU	RYNEK PIERWOTNY NA KREDYT	RYNEK WTÓRNY NA KREDYT

IVA (podatek VAT)	10% ceny nieruchomości		10% ceny nieruchomości
ITP (podatek od przeniesienia)		4-10% ceny nieruchomości		4-10% ceny nieruchomości
AJD (podatek od czynności cywilnoprawnych)	0,5-1,5% od ceny nieruchomości		0,5-1,5% od ceny nieruchomości
AJD (podatek od czynności cywilnoprawnych za wpisanie hipoteki do ksiąg wieczystych)			0,5-1,5% od wysokości kredytu	0,5-1,5% od wysokości kredytu
OPŁATY NOTARIALNE	450-850€	450-850€	450-850€	450-850€
WPIS DO KSIĘGI WIECZYSTEJ		224-500€	224-500€	224-500€
SOLICITOR	1% ceny nieruchomości + VAT	1% ceny nieruchomości + VAT	1% ceny nieruchomości + VAT	1% ceny nieruchomości + VAT
WYCENA NIERUCHOMOŚCI			200-500€	200-500€
PROWIZJA BANKU			1,5-2% od wysokości kredytu	1,5-2% od wysokości kredytu

KOSZTY DODATKOWE	12-13%	6-11%	14-16%	9-15%
RAZEM	ceny nieruchomości	ceny nieruchomości	ceny nieruchomości	ceny nieruchomości

TABELA 2: DODATKOWE KOSZTY ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI W ANDALUZJI (COSTA DEL SOL) ORIENTACYJNIE

	RYNEK PIERWOTNY BEZ KREDYTU	RYNEK WTÓRNY BEZ KREDYTU	RYNEK PIERWOTNY NA KREDYT	RYNEK WTÓRNY NA KREDYT

IVA (podatek VAT)	10% ceny nieruchomości		10% ceny nieruchomości
ITP (podatek od przeniesienia)		7% ceny nieruchomości		7% ceny nieruchomości
AJD (podatek od czynności cywilnoprawnych)	1,2% od ceny nieruchomości		1,2% od ceny nieruchomości
AJD (podatek od czynności cywilnoprawnych za wpisanie hipoteki do ksiąg wieczystych)			1,5% od wysokości kredytu	1,5% od wysokości kredytu
OPŁATY NOTARIALNE	od 850€	od 850€	od 850€	od 850€
WPIS DO KSIĘGI WIECZYSTEJ	od 850€	od 850€	od 850€	od 850€
	1% ceny nieruchomości + VAT	1% ceny nieruchomości + VAT	1% ceny nieruchomości + VAT	1% ceny nieruchomości + VAT
WYCENA NIERUCHOMOŚCI			200-500€	200-500€
PROWIZJA BANKU			1,5-2% od wysokości kredytu	1,5-2% od wysokości kredytu

ORIENTACYJNIE KOSZTY DODATKOWE RAZEM	12,5% ceny nieruchomości	8,5% ceny nieruchomości	16% ceny nieruchomości	12,5% ceny nieruchomości

PRZYKŁAD: KOSZTY DODATKOWE DLA APARTAMENTU O WARTOŚCI 150 TYS.€	18 750€	12 750€	24 000€	18 750€

TABELA 3: WYSOKOŚĆ PODATKÓW W POSZCZEGÓLNYCH WSPÓLNOTACH AUTONOMICZNYCH HISZPANII – PORÓWNANIE RYNKU PIERWOTNEGO I WTÓRNEGO

LP.	WSPÓLNOTA AUTONOMICZNA	RYNEK PIERWOTNY			RYNEK WTÓRNY
LP.	WSPÓLNOTA AUTONOMICZNA	AJD Obra nueva	IVA podatek VAT	AJD de la hipoteca	ITP podatek od przeniesienia	AJD de la hipoteca
1	Andalusia	1.50%	10.00%	1.50%	8%	1.50%
2	Aragón	1.50%	10.00%	1.50%	8%	1.50%
3	Asturias	1.20%	10.00%	1.20%	8%	1.20%
4	Balearic Islands	1.20%	10.00%	1.20%	8%	1.20%
5	Canary Islands	1.00%	7.00%	0.75%	6.5%	0.75%
6	Cantabria	1.50%	10.00%	1.50%	10%	1.50%
7	Castilla-La Mancha	1.50%	10.00%	1.50%	9%	1.50%
8	Castile and León	1.50%	10.00%	1.50%	8%	1.50%
9	Catalonia	1.50%		1.50%	10%	1.50%
10	Ceuta	0.50%	10.00%	0.50%	6%	0.50%
11	Community of Madrid	0.75%	10.00%	0.75%	6%	0.75%
12	Valencian Community	1.50%	10.00%	1.50%	10%	1.50%
13	Extremadura	1.50%	10.00%	1.50%	8%	1.50%
14	Galicia	1.50%	10.00%	1.50%	10%	1.50%
15	La Rioja	1.00%		1.00%	7%	1.00%
16	Melilla	0.50%	10.00%	0.50%	6%	0.50%
17	Murcia	1.50%	10.00%	1.50%	8%	1.50%
18	Navarra	0.50%	10.00%	0.50%	6%	0.50%
19	País Vasco	0.50%	10.00%	0.50%	4%	0.50%

Potrzebujesz dalszych informacji? Jesteśmy do dyspozycji!

SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI